Akú väčšinu je potrebné dosiahnuť na schôdzi vlastníkov ?

od | 1 dec. 2021 | 0 komentárov

Prečítate asi za: ( Počet slov: )

 


 

V praxi sa vlastníci bytov a nebytových priestorov, ale aj správca bytového domu  alebo predseda spoločenstva vlastníkov, stretávajú s problémom správne určiť to, aká väčšina sa má dosiahnuť pri hlasovaní vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytových domov.

 

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len ako „zákon o vlastníctve bytov“ alebo „zákon“) stanovuje, aký najnižší počet vlastníkov bytov a nebytových priestorov je potrebné na prijatie rozhodnutia, teda aké kvórum sa pri hlasovaní musí dosiahnuť, aby bolo prijaté rozhodnutie.

 

Vlastníci bytov a nebytových priestorov rozhodujú najčastejšie jednoduchou väčšinou. Jednoduchá väčšina znamená, že na schválenie rozhodnutia postačí súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov tých vlastníkov, ktorí sa hlasovania zúčastnili. Touto formou sa rozhoduje o väčšine otázok, o ktorých je potrebné v bytovom dome rozhodovať. Pre zjednodušenie platí, že jednoduchou väčšinou sa rozhoduje o všetkých otázkach, o ktorých sa nerozhoduje inou väčšinou (iné kvórum) podľa ustanovení § 14b odsek 1 až 3 zákona o vlastníctve bytov. Na to, aby organizátor hlasovania dal o otázke hlasovať sa nevyžaduje teda ani prítomnosť nadpolovičnej väčšiny vlastníkov, a ani opakované zvolanie schôdze ani vyčkanie akejkoľvek doby od začatia schôdze. Ak sa o tej istej veci vlastníci rozhodnú hlasovať opakovane, tak platí, že nové rozhodnutie nahradí predchádzajúce rozhodnutie, avšak namiesto jednoduchej väčšiny bude potrebné dosiahnuť absolútnu väčšinu.

 

Zákon v ustanoveniach § 14b odseky 1 až 3 upravuje tie oblasti správy bytového domu, pri ktorých sa vyžaduje vyššie kvórum. Absolútna väčšina znamená takú formu hlasovania, pri ktorej sa rozhodnutie schvaľuje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak sa na schválenie rozhodnutia vyžaduje absolútna väčšina a na schôdzu sa dostaví len 50 % vlastníkov, tak nemôže byť rozhodnutie prijaté. Získanie absolútnej väčšiny sa vyžaduje najmä pri úkonoch týkajúcich sa: formy, akou sa správa vykonáva, existencie spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ustanovenia predsedu spoločenstva, prijatia stanov spoločenstva, odmeny pre predsedu spoločenstva, členov rady alebo zástupcu vlastníkov, zmluvy o výkone správy, platieb za správu, preddavkov do fondu a použitie prostriedkov z fondu, zásad hospodárenia s prostriedkami z fondu a zásad určenia výšky mesačných úhrad. Touto formou sa hlasuje tiež v prípadoch, ak sa žiada využívanie spoločných častí domu, nájom spoločných priestorov, alebo ak sa má realizovať taká stavebná úprava, ktorou môže dôjsť k zásahu do práv ostatných vlastníkov v dome. Výslovne sa táto forma hlasovania vyžaduje, ak sa hlasuje o zavedení bezpečnostného kamerového systému, pri podaní návrhu na exekúciu alebo návrhu na dražbu bytu, a pri schvaľovaní domového poriadku. Ak vlastníci chcú o tej istej otázke rozhodovať opakovane v rámci jedného roka, tak na schválenie rozhodnutia sa namiesto absolútnej väčšiny vyžaduje dvojtretinová väčšina.

 

Na schválenie bodov hlasovania, ktoré sú upravené v ustanovení § 14b odsek 2 zákona sa žiada až dvojtretinová väčšina hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Dvojtretinová väčšina hlasov je potrebná, ak sa hlasuje o zmene účelu užívania spoločných častí a spoločných zariadení domu, ak sa hlasuje o úvere na bytový dom alebo zabezpečení tohto úveru, ak sa hlasuje o zriadení vecného bremena k spoločným častiam domu, k spoločným zariadeniam domu, príslušenstve alebo k pozemku, ak sa má nadobudnúť vec, ktorá je už vlastníkmi užívaná a vlastníci k nej majú prednostné právo.

 

Pre hlasovanie o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe platí takisto dvojtretinové kvórum, avšak s tým rozdielom, že sa zároveň žiada súhlas práve všetkých tých vlastníkov, ktorí majú so vstavbou alebo nadstavbou priamo susediť. Ak bolo rozhodnutie prijaté na základe dvojtretinovej väčšiny a vlastníci chcú o tej istej otázke rozhodovať opakovane v rámci jedného roka, tak na schválenie rozhodnutia sa vyžaduje štvorpätinová väčšina.

 

Najvyššie možné kvórum pri hlasovaní je dosiahnutie súhlasu všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a to, ak sa hlasuje o prevode spoločného nebytového priestoru, prevode spoločného priľahlého pozemku, príslušenstva domu, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov alebo, ak sa hlasuje o výstavbe novej spoločnej časti domu, zariadenia domu alebo príslušenstva, ktorými sa dom pôdorysne rozšíri a zároveň bude s domom spojený.

 

Pre ochranu práv hendikepovaných osôb platí výnimka z minimálneho kvóra a zákon pri montáži zdvíhacieho zariadenia nevyžaduje súhlas vlastníkov, ak sa zdvíhacie zariadenie má montovať v spoločných častiach domu.

 

Pre úspešné organizovanie hlasovania je potrebné vopred si zadefinovať, aké kvórum sa na jednotlivé otázky vyžaduje a podľa toho zvoliť vhodnú formu hlasovania. V prípade pochybností o správne určenom kvóre hlasovania sa môžete obrátiť na nás s požiadavkou o poskytnutie právnych služieb alebo konzultácií (tu).

 

Otázke, kto sa zúčastňuje hlasovania a ako hlasujú podieloví spoluvlastníci sa budeme venovať v ďalších článkoch.

 

Bol tento článok užitočný?

KOMENTÁRE

0 komentárov

Odosla komentár

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená. Vyžadované polia sú označené *

možno vás zaujmú aj iné články

Search





Filter by Custom Post Type
Články
Stránky
Produkty

poskytujeme právne služby

O

Obchodné právo

O

Pozemkové právo

O

Zápis do registra partnerov verejného sektora

O

Vymáhanie pohľadávok

O

Zápis do zoznamu hospodárskych subjektov

O

Príprava zmlúv

O

Zastupovanie v správnom konaní

O

Zastupovanie v trestnom konaní

Celý obsah tejto webovej stránky podlieha ochrane podľa autorského práva. Kopírovanie, rozmnožovanie, rozširovanie a akékoľvek iné šírenie obsahu tejto webovej stránky je povolené iba s predchádzajúcim písomným súhlasom autora.