Výkon správy v bytových domoch počas núdzového stavu a mimoriadnej situácie (hlasovanie per rollam)

Výkon správy v bytových domoch je legislatívne upravený v zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len ako „zákon o vlastníctve bytov“ alebo ako „zákon“) tak, že správu domu vykonáva spoločenstvo (1) alebo správca (2).

• Podľa ustanovenia § 7 zákona o vlastníctve bytov spoločenstvo je právnická osoba, ktorú založili vlastníci bytov a nebytových priestorov. Spoločenstvo má najmenej 3 orgány a to predsedu ako štatutárny orgán, radu ako dozorný orgán a zhromaždenie, ktoré je tvorené všetkými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Zhromaždením vlastníkov sa všetci vlastníci zúčastňujú na správe domu a rozhodujú tak o všetkých otázkach, ktoré sa týkajú správy ich bytového domu. Vlastníci bytov rozhodujú hlasovaním na zhromaždení vlastníkov (a) alebo písomne (b).

• Výkon správy prostredníctvom správcu je upravený v ustanovení § 8 zákona o vlastníctve bytov. Správcom môže byť buď právnická alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá má oprávnenie na výkon správy a údržbu bytového fondu. Správca na rozdiel od spoločenstva netvorí s vlastníkmi bytov a nebytových priestorov jeden subjekt, ale je to nezávislá osoba, ktorá „len“ vykonáva správu v prospech vlastníkov bytov a nebytových priestorov a na ich účet. Mandát správcovi na výkon správy udelili vlastníci uzatvorením zmluvy o výkone správy. O otázkach, ktoré nevyplývajú priamo zo zákona alebo zo zmluvy správca sám nerozhoduje, ale rozhodujú vlastníci bytov a nebytových priestorov. Vlastníci sa tak rovnako ako v prípade zriadeného spoločenstva priamo a osobne zúčastňujú na výkone správy a to hlasovaním na schôdzach vlastníkov (a) alebo písomným hlasovaním (b).

Organizovanie hlasovania, jeho zvolanie, formulovanie otázok, výkon hlasovania, vyhodnotenie výsledkov hlasovania a prostriedky napadnutia výsledkov sú zákonom upravené zhodne pre obe formy výkonu správy v ustanoveniach § 14 až 14b zákona o vlastníctve bytov.

Dňa 11.03.2020 bola na Slovensku vyhlásená mimoriadna situácia a dňa 16.03.2020 bol  vyhlásený núdzoví stav. Núdzový stav počas prvej vlny pandémie Covid-19 sa skončil až uplynutím dňa 13.06.2020. Počas druhej vlny pandémie bol od 01.10.2020 vyhlásený núdzový stav opäť. Z dôvodu opatrení pred šírením pandémie sa zrušili mnohé plánované schôdze a zhromaždenia vlastníkov bytov.

Vzniknutú situáciu čiastočne rieši zákona č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii prijatím ustanovenia § 5, ktorý uvádza:

„Kolektívne orgány právnických osôb založených podľa predpisov občianskeho práva alebo obchodného práva môžu v čase mimoriadnej situácie alebo núdzového stavu používať korešpondenčné hlasovanie alebo umožniť účasť ich členov na zasadnutí takéhoto orgánu prostredníctvom elektronických prostriedkov, aj keď to nevyplýva z ich vnútorných predpisov alebo stanov. Ustanovenia § 190a až §190d Obchodného zákonníka sa použijú primerane.“

Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov je právnickou osobou, ktoré rozhoduje, prostredníctvom kolektívneho orgánu „zhromaždenia“. Vyššie citované ustanovenie umožňuje zhromaždeniu vlastníkov bytov a nebytových priestorov hlasovanie per rollam podľa pravidiel platných pre obchodné spoločnosti (hlasovanie na valnom zhromaždení verejnej akciovej spoločnosti). Vlastníci majú právo hlasovať korešpondenčne na hlasovacom lístku s úradne overeným podpisom hlasujúceho vlastníka alebo prostredníctvom elektronických prostriedkov. Ak sa hlasovanie vykoná prostredníctvom elektronických prostriedkov, tak hlasovací lístok musí byť podpísaný kvalifikovaným elektronickým podpisom, ktorého kvalifikovaný certifikát musí spĺňať podmienky, ktoré sa vyžadujú v styku s orgánmi verejnej moci, a musí byť opatrený kvalifikovanou elektronickou časovou pečiatkou.

Korešpondenčné hlasovanie a hlasovanie prostredníctvom elektronických prostriedkov sa nevzťahuje na bytové domy, ktorých správu vykonáva správca. Vlastníci bytov nemajú právnu subjektivitu a preto schôdzu vlastníkov nemožno považovať za kolektívny orgán právnickej osoby. Ak vlastníkom bytov nie je umožnené zrealizovať schôdzu vlastníkov, tak hlasovanie musia vykonať len prostredníctvom písomného hlasovania spĺňajúc všetky zákonné náležitosti písomného hlasovania podľa ust. § 14a zákona o vlastníctve bytov. Vlastníci bytov preto svoje rozhodnutia nemôžu prijímať na základe hlasovacích lístkov zaslaných korešpondenčne alebo prostredníctvom elektronických prostriedkov.

V ďalších článkoch posúdime zákonné náležitosti a podmienky písomného hlasovania vlastníkov bytov, zastupovanie počas hlasovania, právne následky nedodržania obsahových a formálnych náležitostí, prostriedky nápravy a procesnú subjektivitu v súdnych sporoch.