V článku Podmienky písomného hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sme opísali podmienky písomného hlasovania ustanovené zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len ako „zákon o vlastníctve bytov“ alebo ako „zákon“).
V článku Platnosť alebo neplatnosť písomného hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sme sa podrobne venovali dôvodom, pre ktoré môže byť písomné hlasovanie vyhlásené za neplatné. Ak sa nedodržujú podmienky hlasovania bez rozdielu na tom, či išlo o písomné hlasovanie, hlasovanie na schôdzi, hlasovanie na zhromaždení vlastníkov alebo hlasovanie pomocou elektronických prostriedkov, tak výsledok hlasovania môže byť vyhlásený za neplatný.
O neplatnosti hlasovania rozhodujú súdy. Súdy sa zaoberajú len takými podaniami, ktoré spĺňajú formálne náležitosti žaloby označené v zákona č. 160/2015 Z. z. Civilný sporový poriadok. Medzi základnú podmienku úspechu v spore o neplatnosť hlasovania vlastníkov bytov patrí správne označenie strán sporu. Žalobcom je vždy prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Problémom je správne označenie žalovaného.
S nesprávnym označením žalovaného sa súdy stretávajú veľmi často. Označenie strán sporu je pritom jedna zo základných náležitostí žaloby. Tu môžu nastať dve situácie, pričom prvá situácia sa dá napraviť alebo v dôsledku druhej situácie nastane prehra v súdnom konaní.
V prvej situácii je žalobca alebo žalovaný označený nedostatočne. Fyzické osoby sa označujú celým menom a priezviskom, trvalým bydliskom a dátumom narodenia. Právnické osoby (napríklad obchodné spoločnosti) sa označujú svojim názvom, IČO-m a sídlom. Na nedostatočné označenie žalobcu súd upozorní.
V druhej situácii dochádza k tomu, že žalobcom je osoba, ktorá nie je aktívne legitimovaná alebo je označený taký žalovaný, ktorý nie je pasívne legitimovaný. Ak v žalobe žalobca označí nesprávneho žalovaného, tak to má za následok celkový neúspech v súdnom konaní. Vzhľadom na fakt, že žalobu je potrebné podať do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania, tak žalobca už nestihne podať novú žalobu, ak v prvej žalobe označil zlého žalovaného.
Žalobcovia často ako žalovaného označia správcu alebo spoločenstvo. Správca a spoločenstvo sú samostatné subjekty, ktoré sú odlišnou osobou od vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Preto ani správca ani spoločenstvo nie je pasívne legitimovaný v súdnom konaní o neplatnosť hlasovania. Pri hlasovaní, ktoré má byť vyhlásené za neplatné rozhodovali vlastníci a preto žalovaným v súdnom konaní musia byť všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome a žaloba proti správcovi alebo spoločenstvu musí byť súdom zamietnutá.
Správca a spoločenstvo bude na súde zastupovať tých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, proti ktorým smeruje žaloba o neplatnosť. Zákon o vlastníctve bytov na to dáva správcovi a spoločenstvu výslovné oprávnenie v ust. § 9 ods. 8 zákona o vlastníctve bytov.
Na správne označenie žalovaného je potrebné poznať príslušné právne predpisy a aktuálnu judikatúru, preto pred podaním žaloby proti neplatnosti hlasovania vlastníkov bytov je vhodné vyhľadať odbornú právnu pomoc u advokáta. NEVÁHAJTE NÁS KONTAKTOVAŤ. Vyžiadajte si cenovú ponuku.
Čo Ak je správca zároveň aj VLASTNÍKOM niektorých bytov v bd a zúčastnil sa hlasovania? Vtedy sa tiež neuvadza na strane zalovanych?
Dobrý deň,
ďakujeme za Vašu otázku. Ak je správca vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru, tak ho žalobca označí na žalovanej strane a to titulom jeho vlastníctva. To znamená správca bude žalovaným rovnako ako každý iný vlastník bytu alebo nebytového priestoru, ale nie titulom toho, že vykonáva správu bytového domu. V prípade potreby doplnenia alebo spresnenia odpovede ma prosím kontaktujte Kontakt
S pozdravom, JUDr. Jozef Jesenič, advokát
Dobry deN, ak ako poskodena strana nevlastnik (sro) chcem zalovat vlaStnikov, koho mam oznacit v zalobe na strane zalovanych? Kazdeho vlastnika alebo len spravcu?
Dakujem za odpoved
Dobrý deň. Vzhľadom k tomu, že dotknutá osoba nie je vlastníkom, tak usudzujem, že Vaša otázka sa netýka hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Z otázky je zrejmé, že na Vašej strane došlo k vzniku škody, pričom nie je zrejmé, kto škodu spôsobil a preto Vám v tomto príspevku nedokážem na Vašu otázku kompetentne odpovedať.
Kontaktujte ma prosím priamo Kontakt
S pozdravom, JUDr. Jozef Jesenič, advokát
dobrý deň, ja som ako sro prenajímal od vlastníkov nebytový priestor (ktorý som dával dalej do podnájmu), avšak následne vlastníci podali na mňa žalobu na súd, že zmluva je neplatná. Po dokazovaní som spor vyhral, súd žalobu zamietol voci vlastníkom. mne však počas súdneho konania vlastníci zamietli prístup, odpojili elektriku, a vznikla mi skoda. tú chcem žalovať voci vlastníkom (vsetkým), len neviem,či treba označit aj správcu, alebo kazdého vlastníka osobitne, alebo vlastníkov označiť osobitne s tým, že zo zákona sú zastúpení správcom. Proste neviem, koho mám označiť na strane pasívne legitim. v žalobe.
Dakujem
Dobrý deň,
Váš právny prípad sa netýka hlasovania na schôdzi vlastníkov bytov a NP a preto odpoveď nebude zverejnená k Vášmu príspevku. Prosím, aby ste ma kontaktovali na e-mail Kontakt .
S pozdravom, JUDr. Jozef Jesenič, advokát
Čo si myslíte o rozhodnutí súdu Krajského súdu Banská Bystrica (sp. zn. 17Co/232/2012 zo dňa 26. 10. 2012), tzn. jedná sa už o relatívne staré rozhodnutie, v ktorom žalobca napádal platnosť celého hlsavonia zhromaždenia z toho dôvodu, že zhromaždenie nebolo zvolané v súlade so zákonom? KSBB v tom prípade konštatoval, že žalované mať byť spoločenstvo, pretože spoločenstvo je zodpovedné za zvolanie zhromaždenia a teda že pasívne vecne legitimované je v takom prípade celé spoločenstvo… ?
Ďakujem.
Dobrý deň,
rozhodnutie Krajského súdu Banská Bystrica sp. zn. 17Co/232/2012 zo dňa 26. 10. 2012 sa odlišuje od môjho právneho názoru týkajúceho sa základnej otázky a tiež názvu článku Kto bude žalobcom a kto žalovaným pri neplatnosti hlasovania? . V procese vývoja judikatúry sa vyskytujú aj protichodné názory a protichodné rozhodnutia, napr. rozhodnutie Krajského súdu Banská Bystrica sp. zn. 15Co/37/2012 zo dňa 20.02.2013 a iné. Pre určenie správneho žalovaného subjektu je preto potrebné vždy vyhodnotiť aktuálnu judikatúru, vývoj judikatúry a odvíjať sa prioritne od súdov vyšších stupňov.
V prípade ak žiadate podrobné stanovisku, kontaktujte ma prosím priamo Kontakt
S pozdravom, JUDr. Jozef Jesenič, advokát