Podmienky písomného hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome
Vlastníci bytov a nebytových priestorov sa zúčastňujú na správe domu podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len ako „zákon o vlastníctve bytov“ alebo ako „zákon“) osobným hlasovaním na schôdzi alebo na zhromaždení (1) alebo písomným hlasovaním (2). Prijatím zákona č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii sa forma hlasovania rozšírila na hlasovanie per rollam prostredníctvom elektronických prostriedkov alebo korešpondenčného hlasovania (3), pričom túto možnosť majú len tie domy, ktorých správu zabezpečuje spoločenstvo a len počas núdzového stavu alebo mimoriadnej situácie.
Písomné hlasovanie je v zákone o vlastníctve bytov upravené podrobne v ustanoveniach § 14 až § 14b. Pre hlasovanie platí, že na každý byt a nebytový priestor v dome pripadá jeden hlas, bez ohľadu na to, či je byt alebo nebytový priestor v dome v spoluvlastníctve viacerých osôb. Písomné hlasovanie vyhlasuje správca alebo v prípade spoločenstva rada a to tak často je to potrebné a vždy, keď o to požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda spoločenstva. O konaní písomného hlasovania sa môžu rozhodnúť aj priamo vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome na schôdzi vlastníkov. Začiatok písomného hlasovania sa musí uskutočniť do 15 dní od doručenia žiadosti predsedu alebo aspoň štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. V prípade ak sa o písomnom hlasovaní rozhodlo na schôdzi alebo zhromaždení, tak je termín začiatku písomného hlasovania spravidla súčasťou rozhodnutia. Zákon myslí, aj na situáciu, ak by správca alebo rada nesplnili svoju povinnosť zvolať písomné hlasovanie a vtedy sa právo vyhlásiť písomné hlasovanie presúva na vlastníkov bytov (aspoň jednej štvrtiny) alebo predsedu spoločenstva.
Čas, hodina, miesto a otázky písomného hlasovania musí vyhlasovateľ písomného hlasovania vlastníkom oznámiť najneskôr sedem dní vopred. Oznámenie o písomnom hlasovaní sa musí doručiť v listinnej podobe každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru (ak nie je v zmluve určený iný spôsob doručenia) a zároveň aj správcovi alebo predsedovi (ak sa ich rozhodovanie dotýka).
Písomné hlasovanie sa uskutočňuje na jednej alebo viacerých hlasovacích listinách, ktoré obsahujú úplné znenie schvaľovaného návrhu, otázky označené poradovými číslami, termín hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru, jeho súhlas alebo nesúhlas vyjadrený vlastnoručným podpisom s uvedením dátumu hlasovania. Podpis vlastníka na hlasovacej listine potvrdia najmenej dvaja overovatelia prítomní pri podpise. Overovatelia hlasovania musia byť zvolení už skôr na schôdzi vlastníkov. Zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy môže určiť, kedy je potrebné úradné osvedčenie pravosti podpisov pri hlasovaní.
Výsledok písomného hlasovania zisťuje osoba v závislosti od toho, kto písomné hlasovanie vyhlásil a teda buď správca, predseda, rada alebo zvolený zástupca aspoň jednej štvrtiny vlastníkov bytov. Výsledok hlasovania sa zisťuje až po vykonaní písomného hlasovania a vždy za prítomnosti dvoch overovateľov.
Podmienky písomného hlasovania ustanovené zákonom o vlastníctve bytov alebo v zmluve o spoločenstve resp. v zmluve o výkone správy sa musia striktne dodržiavať. Pokiaľ priamo zákon alebo zmluva nepripúšťajú výnimky alebo odklony od podmienok písomného hlasovania, tak ich nedodržiavanie alebo obchádzanie môže mať za následok neplatnosť písomného hlasovania.
O výsledkoch písomného hlasovania musí byť vyhotovená zápisnica. Zápisnicu spravidla vyhotovuje osoba, ktorá výsledky hlasovania zistila a teda buď správca, predseda, rada alebo zvolený zástupca aspoň jednej štvrtiny vlastníkov bytov a podpíšu ju overovatelia. Zákon stanovuje minimálne obsahové náležitosti zápisnice a tá musí obsahovať najmä termín a miesto písomného hlasovania, otázky písomného hlasovania a výsledky hlasovania, identifikáciu a podpisy overovateľov. Súčasťou zápisnice sú aj hlasovacie listiny, splnomocnenia prípadne vyhlásenia overovateľov.
Osoba, ktorá písomné hlasovanie vyhlásila zverejní výsledky hlasovania do siedmich dní od skončenia písomného hlasovania a to spôsobom, ktorý je v dome obvyklý. V oznámení o výsledku hlasovania sa uvádza dátum zverejnenia, ktorý má základný význam pre posúdenie začiatku plynutia subjektívnych a objektívnych lehôt najmä pri uplatnení nárokov prehlasovaných vlastníkov na súde.
Platné rozhodnutia sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome bez ohľadu na to, či vlastník súhlasil alebo nesúhlasil s návrhom alebo vôbec nehlasoval.
V ďalších článkoch posúdime zastupovanie počas hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov, právne následky nedodržania obsahových a formálnych náležitostí hlasovania, prostriedky nápravy a procesnú subjektivitu v súdnych sporoch.
Včera sa uskutočnila čl. schôdza v bytovke. zvolal správca na schvalovanie tíchto bodov. 1, písomné hlasovanie, schva,
lovanie na dobu neurčitú 2.Návrch na zvyšovane FOú 3. chvalovanie na montáž svietidiel na chodbách 4. montáž kamerováho systému do vestibuly. bolo nás menej ako nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov. Schôdza nebola znova začatá o15 minútale predseda trval natom aby sa hlasovalo písomne. MOJA OTáZKA- NEMALA SA SCHôDZA ZAčAť O 15 MINÚT A V TíCHTO VECIACH HLASOVAť S NADPOLOVIčNOU VäčšINOU PRíTOMNíCH? ZA vašu odpove´DVOPRED Ďakujem.Mihály JÁN rs.
Dobrý deň, ak sa na schôdzi má rozhodovať o veciach, ktoré sú vymenované v ustanovení § 14b odsek 1 až 3 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, tak sa vyžaduje prítomnosť väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov a to prítomnosť buď nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov podľa odseku 1, dvojtretinovej väčšiny všetkých vlastníkov podľa odseku 2 alebo prítomnosť všetkých vlastníkov podľa odseku 3. Ak sa nerozhoduje o veciach upravených v odsekoch 1 až 3, tak sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov vlastníkov, ktorí sú prítomní na schôdzi. Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov neupravuje povinnosť opätovného začatia schôdze. V prípade ak bolo porušené niektoré z ustanovení o minimálnom počte vlastníkov pri hlasovaní, tak môže ísť o formálny nedostatok hlasovania – bližšie sa dočítate v našom článku Platnosť alebo neplatnosť písomného hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome . V prípade ďalších otázok nás kontaktujte tu: Kontakt . S pozdravom, JUDr. Jozef Jesenič, advokát
Na schôdze vlastníkov zo40 vlastníkov bolo prítomních na zápisnici 16 vlastníkov. Skutočnosť je že jeden vlastník podpísal prezenčnú listinu a odišiel-nehlasoval, ja taktiež som nehlasoval za písomnéhlasovanie. Obydvaja sme vedení že sme hlasovali. Program schôdze- 1. Úvod 2. volba overovateľov a zapisovvateľa 3. Súhlas s montážou svietidiel na čidlo 4 Súhlas s montážou kam. systému 5 súhlas s navýšením nájomného. 6. odsúhlasenie písomného hlasovania 6. Disk. 7.Rôzné 8. záver Na listine písomného hlasovania sú bod č.3-4-5 Som zato že táto schôdza je neplatná. Počas návštevy u správcu predseda OSBD RS tvdil že všetko bolo zákonné. Aj teraz počas podpisovaní listí písomného hlasovania prehovorily matku vlastníka bytu aby za neho podpisovala.Ona má nijaké splnomocnenie bez označenia že by mohla písomné hlasovanie podpisovať v bodoch 3-4-5. poznamenám že predsedkyňa samosprávy je bývalá zamestnanˇkia OSBD a predseda s ňou stál špekuluje na SChôdziách. Prepáčte že Vás otravujem ale neznášám nespravedlivosť.mám 70r. a celý život som odsudzoval klamárov a podvodníkov. Za Vašu odpoveď a radu vopred ďakujem.
Dobrý deň,
Nepozdáva sa mi AKO BOLI SPOčítané hlasy pri písomnom hlasovaní o vzatie úveru zo šFRB na rekonštrukciu BD.
Je povinný správca BD sprístupniť mi k nahliadnutiu hlasovacie listiny, ktoré sú súčasťou zápisnice, a urobiť si z toho výpis, odpis, kópiu KTO a AKO HLASOVAL ? (Teda aj prepočítať hlasy?)
A je správca povinný mi kópiu hlasovacích listín o hlasovaní (kto ako hlasoval) poskytnúť ?
Za vašu odpoveď vopred Ďakujem. Ladislav Reguly.
Dobrý deň,
zákon č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov neobsahuje povinnosť správcu sprístupniť k nahliadnutiu originál hlasovacích lístkov. Spôsob písomného hlasovania a sčítavania hlasov je upravený v ust. § 14a zákona, podľa ktorého sú pri sčítavaní hlasov súčasne prítomní dvaja overovatelia, ktorí boli vopred odsúhlasení vlastníkmi bytov a nebytových priestorov. Tento mechanizmus má zabezpečiť to, aby boli hlasovacie lístky sčítané správne. O výsledkoch hlasovania mala byť spísaná zápisnica s výsledkami hlasovania. Zákon na druhej strane neobsahuje ani zákaz toho, aby správca tieto hlasovacie lístky sprístupnil. V prípade podozrenia z nesprávneho sčítania hlasov máte právo podať žalobu na súd, k čomu sme sa venovali v článku: Platnosť alebo neplatnosť písomného hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome . V prípade záujmu o právne služby nás neváhajte kontaktovať tu: Kontakt . S pozdravom, JUDr. Jozef Jesenič, advokát
dobry den, ak som sa o hlasovani dozvedela neskor ako o 3 mesiace a nebola vobec na scodzu a ani na hlasovanie pozvana, mam este nejaku moznost zalovat spravcu, ze mi odoprel pravo sa zucastnit hlasovania ?
Dobrý deň,
podľa ust. § 14a odsek 2 zákona č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov termín miesto a program schôdze musia byť vlastníkovi bytov a nebytových priestorov v dome oznámené najneskôr sedem dní vopred. Oznámenie o schôdzi vlastníkov musí byť v listinnej podobe doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome, ak zmluva o výkone správy neurčí iný spôsob doručenia. Podľa odseku 1 ustanovenia § 14a termín konania schôdze vlastníkov musí byť určený tak, aby sa jej mohol zúčastniť čo najväčší počet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zákon nevyžaduje, aby sa schôdze zúčastnil každý vlastník. Pre vyhodnotenie toho, či bolo zvolanie schôdze v súlade so zákonom bude potrebné poznať aj ustanovenia zmluvy o výkone správy. Dopĺňam, že po uplynutí objektívna trojmesačnej lehoty prehlasovaný vlastník už nemôže podať žalobu na súd. V prípade záujmu o poskytnutie právnych služieb nás neváhajte kontaktovať tu: Kontakt . S pozdravom, JUDr. Jozef Jesenič, advokát
Moze pisOmne hlasovanie v Bd trvat 5dni? Zastupca vlastnikov nabada ze hocikedY mozu priniest vyplneny hlasovaci listok. Dakujemk
Dobrý deň,
zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov neobmedzuje vlastníkov bytov v tom, koľko dní alebo koľko hodín môže alebo nemôže trvať písomné hlasovanie. Zákonnou podmienkou je to, aby čas, hodina, miesto a otázky písomného hlasovania boli vlastníkom oznámené najneskôr sedem dní vopred. Písomné hlasovanie preto môže trvať aj dlhší čas, napr. aj 5 dní.
Pri písomnou hlasovaní nemožno opomenúť povinnosť overenia hlasovacieho lístka dvoma zvolenými overovateľmi tak, ako je to uvedené v článku Písomné hlasovanie vlastníkov. V prípade záujmu o právne služby nás neváhajte kontaktovať tu: Kontakt . S pozdravom, JUDr. Jozef Jesenič, advokát
Dobrý deň, chela by som sa spýtať- na našom BD sme ku dňu 30.11. boli štyria zástupcovia, pričom ku tomuto (včerajšiemu) dňu sme sa traja vzdali postu zástupcu a odo dnes je zástupca iba jeden a tento jeden zástupca spolu so správcom ešte včera (kedy sme ale stále boli právoplatnými zástupcami) vyhlásili písomné hlasovanie, súčasťou ktorého bolo hlasovanie o znížení príspevku do FúO a tiež zmena odsúhlasovania faktúr a opráv zo štyroch zástupcov iba na jedného. O tomto písomnom hlasovaní nás ale nikto neinformoval a takpovediac nás troch obišli a tiež nebola žiadna schôdza, na ktorej sa dohodlo, že sa uskutoční písomné hlasovanie. Viete nám, prosím, poradiť, Vás právny názor na danú situáciu? Má byť v takomto prípade toto písomné hlasovanie platné, keď o ňom nevedeli traja zo štyroch zástupcov? Vopred ďakujem za vašu odpoveď.
Dobrý deň,
podľa ustanovenia § 14a ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov vyhlasuje písomné hlasovanie správca a to bez akejkoľvek súčinnosti zástupcov vlastníkov. Preto na platné vyhlásenie písomného hlasovania nemalo vplyv to, že traja zo štyroch zástupcov nevedelo o úmysle správcu vyhlásiť písomné hlasovanie. Dôvodom, pre ktoré môže byť písomné hlasovanie vyhlásené súdom za neplatné, sme sa venovali v tomto článku: Platnosť alebo neplatnosť písomného hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome . Pre prípad ďalších otázok alebo objednávky právnych služieb nás neváhajte kontaktovať tu: Kontakt . S pozdravom, JUDr. Jozef Jesenič, advokát
V bytovom dome, ktorý ma 80 bytov vlastníci neboli spokojní, ako správca domu zastupuje ich zaujmy a rozhodli sa podat spravcovi žiadosť o zvolanie schôdze, alebo pisomneho hlasovania /čo považovali za realnejšie vzhľadom na epidemiologicku situáciu/ za učelom hlasovania o VYPOVEDI ZO ZMLUVY O VYKONE SPRAVY A UZAVRETIE ZMLUVY O VYKONE SPRAVY S INOU SPRAVCOVSKOU SPOLOčNOSťOU.. Do žiadosti uviedli aj mena 4 overovateľov podpisov pri pisomnom hlasovaní. Ziadosť podpisalo 25 vlastnikov. SPRAVCA DOMU ODPOVEDAL, žE SCHôDZU NEMôžE ZVOLAť Z DôVODU NEPRIAZNIVEJ EPIDEMIOLOGICKEJ SITUACIE A PISOMNE HLASOVANIE NEVVYHLASI Z DôVODU, ZE OVEROATELIA PODPISOV NEBOLI ZVOLANý NA SCHôDZI. pritom sam sa Spravcom domu stal podla ich nazoru neoprávnené. Pôvodný správca, ktory bol správcom domu od roku 2004 az do 30.6.2021 / predal spravu našho domu bez súhlasu vlastnikov inemu spravcovi. K tomu nebola zvolaná schôdza ani pisomne hlasovanie. v tom case sa vlastnici dozvedeli, že Pôvodný správca ukradol z uctov domu cca 160 000,- Eur a nepreviedol ich na učty domu, ktoré zriadil novy spravca. Novy spravca uzavrel zmluvu o vykone spravy bez toho, aby bola dopredu prejednana s vlastnikmi. zmluvu o výkone spravy podpisal spravca a zastupkyna vlastníkov, ktora tiež nebola vopred splnomocnena na podpisanie zmluvy. vlastnikom bolo len oznamene, že spravca domu predal časť podniku inej pravnickej osobe, nazov noveho spravcu bol vlastnikom len oznamený, bola im do schranok doručena zmluva o vykone novej spravca a oznamené nove učtov a zaslane nove zalohove predpisy. NA SCHôDZI dna 1š.9.2021, Spravca domu do 30.6.2021 pri ukonceni správy ani nezvolal schôdzu, ani neoznamil vlastnikom žiadnu informaciu o stave domu. nič. Schôdzu zvolal až novy správca dna 13.9.2021, kde vlastnikom oznamil, že doterajši spravca nepreviedol na účty domu 154 945,- Eur a ze ho 5.8.2021 vyzvali na ich uhradu do 30.8.2021. Do datumu konania schôdze ich nepreviedol. na schôdzi vlastníci vyjadrili nesúhlas s predloženou zmluvou o vykone spravy. ze nebola dopredu s vlastníkmi prejednaná a ze ju považujú len za navrh. uplatnili pripomienky k zmluve o vykone spravy a zastupca spravcu, ktorý bol pritomni na schôdzi sa vyjadril, že ich akceptujú. Do dnešneho dna však nebola vlastníkom doručena ani nova zmluva o vykone spravy, ani dodatok k už predtym zaslanej zmluve. Dna 5.11.2021 spravca domu podal žiadosť na súd o vydanie platobneho rozkazu , voči pôvodnemu správcovi o uhradenie dlžnej sumy. PODľa názoru vlastnikov sa však nejedná o dlh, ale o ukradnuté peniaze. Podla nazoru vlastnikov je v § 14 a zakonA o bytoch rozpor. V Ods. 1 je uvedene, že pisomne hlasovanie vyhlasi správca ak ho o to žiada 1/4 vlastníkov a ak tak neurobi môžE VYHLASIť PISOMNE HLASOVANIE 1/4 VLASTNIKOV. v ODS. 4 JE VšAK UVEDENé žE OVEROVATELIA PODPISOV MAJU BYT SCHVELENY NA SCHôDZI. TAK ako môžu byť schvaleny na schôdzi, ked schôdza nebola. Mame za to, že ak 1/4 vlastnikov podpisala žiadosť o zvolanie schôdze alebo vyhlasenia pisomneho hlasovania, v ktorej boli uvedené aj mena overovateľov podpisovov, ze tym 1/4 vlastnikov týchto overovateľov schvalila a môže vyhlasiť pisomne hlasovanie a uskutočniť ho.
Dobrý deň,
ďakujem za podrobný opis skutkového stavu.
V tejto sekcii bude odpovedané, len na otázku, či bol správca povinný vyhlásiť písomné hlasovania, ak ho o to požiadala skupina 1/4 vlastníkov a v tejto žiadosti uviedla aj štyroch overovateľov písomného hlasovania. Vo vzťahu k ostatným častiam Vášho príspevku ma môžete kontaktovať tu: Kontakt . Na zvyšok príspevku nebude v tejto sekcie poskytnutá odpoveď z dôvodu, že odpoveď bude tvoriť procesnú taktiku, ktorej zverejnenie môže byť vo Váš neprospech.
Podľa ustanovenia § 14a ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov potvrdzujú podpis vlastníka bytu dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov. Funkcia overovateľa vzniká až zvolením na schôdzi. Extenzívnym výkladom možno pripustiť, aby boli overovatelia zvolení aj na inom hlasovaní, napríklad písomnom. Ak ste na skoršom hlasovaní nezvolili overovateľov zápisnice, tak tento nedostatok nie je možné nahradiť formou, akou ste to uviedli v príspevku. Správca postupoval správne, keď nevyhlásil písomné hlasovanie. S pozdravom, JUDr. Jozef Jesenič, advokát
Dobrý deň, chcem Vás požiadať o právny názor k písomnému hlasovaniu. Ak je byt v BSM, musia sa písomného hlasovania zúčastniť obaja manželia, keď za každý byt je len jeden hlas. Ďakujem za odpoveď.
Dobrý deň, ďakujem za Vami predloženú otázku. Ministerstvo financií Slovenskej republiky, ako gestor zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov na svojej webovom sídle https://www.mfsr.sk zverejnilo stanovisko k tejto otázke, podľa ktorého sa spravuje väčšina správcov a znie nasledovne: „Podľa § 145 ods. 1 Občianskeho zákonníka bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. V ostatných veciach je potrebný súhlas oboch manželov, inak je právny úkon neplatný. Súhlas oboch manželov sa vyžaduje na úkony, pri ktorých dochádza k zmene vlastníckych vzťahov, napr. pri zmene spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu v rámci vstavby alebo nadstavby. Pri rozhodovaní o týchto otázkach sa vyžaduje hlasovanie oboch manželov alebo jeden z manželov splnomocní druhého, aby ho pri hlasovaní zastupoval.“ S predloženou časťou stanoviska sa stotožňujem. Možno zhrnúť, že pokiaľ sa rozhoduje o bežných otázkach týkajúcich sa spoločnej veci v BSM tak je hlasovanie jedného z manželov platné ako každý iný bežný právny úkon. Pre doplnenie uvádzam, že pokiaľ by manželia nedospeli k zhode a ak by hlasoval každý z manželov opačne, tak správca by taký hlas musel vyhodnotiť ako neplatný. V prípade potreby doplnenia alebo spresnenia odpovede ma prosím kontaktujte Kontakt .
S pozdravom, JUDr. Jozef Jesenič, advokát